Bất Động Sản Cho Thuê Là Gì? Những Nguyên Tắc Khi Đầu Tư Vào Bất Động Sản Cho Thuê

15/10/2019         - Nguồn: Bảo Đại - Đánh giá:

Đầu tư bất động sản cho thuê không còn là một loại hình đầu tư xa lạ, vì nó đã xuất hiện trên thị trường nhiều năm trước. Rất nhiều người đã “sống khỏe” nhờ tham gia vào kênh này vì nó có những ưu điểm vượt trội, tuy nhiên không phải ai cũng có thể thành công nếu như không tuân theo những nguyên tắc khi đầu tư vào lĩnh vực này.

1. BẤT ĐỘNG SẢN CHHO THUÊ LÀ GÌ?

Định nghĩa đơn giản thế này: Bất động sản thuê và cho thuê là việc bạn đi thuê một căn nhà, một căn chung cư, một căn phòng…. Và bạn cho người khác thuê lại để hưởng khoản chênh lệch. Như vậy, người làm công việc kiểu này chỉ cần chi ra một con số nhỏ. Để kiếm lại 1 khoản thu nhập ổn định. Thậm chí, bạn cũng chẳng cần phải chi ra một đồng nào cả.

Đây không phải là một dạng kinh doanh. Nó nghiên về đầu tư nhiều hơn. Thuê và cho thuê bất động sản hướng đến một khoản thu nhập lâu dài và thụ động. Và nếu bạn có 1 tư duy, 1 lối suy nghĩ về ăn nhanh, ăn sỏi thì lĩnh vực này không dành cho bạn.

2. TẠI SAO PHẢI ĐẦU TƯ VÀO MÔ HÌNH CHO THUÊ VÀ BẤT ĐỘNG SẢN CHO THUÊ

2.1 Thu Nhập Thụ Động 

Nếu với việc làm công ăn lương hoặc kinh doanh nhỏ lẻ (không hoạt động theo hình thức sáng tạo đặc biệt) các mặt hàng thông thường khác: hàng ăn, quần áo,.. thì việc bạn muốn tăng thu nhập sẽ tương đương với việc bạn phải bỏ ra nhiều thời gian hơn vào công việc đó. Tuy nhiên, mức tăng lên chỉ gấp đôi, ba hoặc đến 5 lần.

Còn với những cá nhân sở hữu Bất Động Sản thuê và cho thuê lại. Chỉ nhờ cách thức đơn giản này họ đã có dòng thu nhập thụ động hàng tháng và hầu như không cần làm gì cả. Khi đó họ không cần lo lắng về tiền nữa, có nhiều thời gian hơn để tận hưởng cuộc sống, dành thời gian bên gia đình.

2.2 Tính Ổn Định

Bạn có thường xuyên đổi chổ ở của mình không? Bạn thấy nó vất vả chứ? Thật tâm mà nói, ai cũng muốn có một nơi ở ổn định cả. Những người thuê nhà của bạn cũng thế. Khi đã chọn một nơi ưng ý, họ sẽ ở lâu dài tại nơi đó. Và công việc của bạn đơn giản chỉ là chăm sóc họ chu đáo mà thôi.

2.3 Nhu Cầu Lớn

Cứ mỗi năm như vậy, dòng người lại đổ về những thành phố lớn với tốc độ chóng mặt. Đây chính là đối tượng để bạn kinh doanh. Và khi nhu cần “để ở” lớn, cũng đồng nghĩa với rủi ro mà bạn phải chịu cũng sẽ giảm đi đáng kể.

2.4 Không Cần Nhiều Vốn

Sân chơi này có rất rất nhiều phân khúc. Bạn hoàn toàn có thể chủ động cho phân khúc mình chọn để phù hợp với tình hình tài chính bản thân mình. Không ai ép bạn phải đánh những trận lớn lên đến vài tỷ có. Trong khi sân chơi đôi mươi triệu lại rất nhiều nhu cầu.

Hãy nghĩ đơn giản: Thuê nguyên căn 10tr (đặt cọc 3 tháng sẽ là 30tr) cộng với chi phí sửa chửa được gói gém tầm chục triệu nữa. Vậy sẽ bạn bỏ ra chỉ tầm 40tr mà thôi. Dĩ nhiên từng căn phòng trong căn nhà 10tr bạn thuê được định giá tầm 5tr trở xuống. Mà nhu cầu với giá đó thì lại rất rất nhiều.

2.5 Nâng Cao Nhiều Kĩ Năng Trong Cuộc Sống

Bạn vẫn đang còn trẻ chứ? Cho dù ở độ tuổi nào, tôi đều tin rằng bạn vẫn còn rất trẻ. Vậy tại sao không khuấy động cuộc sống của mình bằng những trải nghiệm mới. Qua một kênh đầu tư khá là an toàn như thuê và cho thuê bất động sản. Tôi tin chắc, bạn sẽ đạt được nhiều hơn những gì bạn bỏ ra.

3. NHỮNG NGUYÊN TẮC KHI ĐẦU TƯ VÀO BẤT ĐỘNG SẢN CHO THUÊ

3.1  Đầu Tư BĐS Cho Thuê Không Dành Cho Tất Cả Mọi Người

Bất động sản cho thuê có những đặc trưng riêng, với các vấn đề về quản lý, xử lý sự cố, bảo trì, bảo hiểm, tìm kiếm nguồn khách hàng ngắn hạn, dài hạn, làm việc với nhiều khách hàng cùng một lúc... Câu hỏi cần đặt ra ở đây là: “Dù gián tiếp hay trực tiếp, bạn có phù hợp để giải quyết tất cả những việc trên?”.

3.2 Đầu Tư Vào BĐS Cho Thuê Nghĩa Là Đang Mua Một Dòng Tiền Trong Tương Lai

Nếu một lựa chọn sai lầm trong khâu đầu tiên khi bạn quyết định mua bất động sản sẽ trở thành cái giá phải trả về sau này, bởi vì giá trị đầu tư là các dòng tiền được tạo ra từ bất động sản bạn sẽ cho thuê. Chính vì vậy, người tham gia vào thị trường bđs này cần phải có tầm nhìn dài hạn để có một sự lựa chọn sáng suốt và đem về một dòng tiền xứng đáng trong tương lai.

Nếu bạn quyết định rót vốn vào một BĐS mà sau 4 năm, giá của nó vẫn giữ nguyên hoặc tăng giá không nhiều, điều đó không có nghĩa là bạn đã lỗ vì giá tiền của hiện tại và 4 năm sau là khác nhau, đồng thời bạn đã mất đi chi phí cơ hội cho một loại hình kinh doanh sinh lời khác.

3.3 Tập Trung Vào Những Nơi Có Địa Điểm "Vàng"

Những nơi có địa điểm vàng sẽ tỷ lệ thuận với giá trị của nó đặc biệt là trong tương lai , chính vì vậy việc lựa chọn vị trí bds phù hợp sẽ là yếu tố quyết định đến sự thành công của bạn. Sở hữu một căn nhà hay mảnh đất có vị trí và tiềm năng sẽ là bước tiến lớn và tích cực về tài chính trong tương lai của bạn.

3.4 Đừng Đánh Giá Thấp Tầm Quan Trọng Của Đòn Bẩy Tài Chính Trong Đầu Tư

Sử dụng đòn bẩy tài chính có nghĩa là bạn vay thêm tiền cùng với số tiền sẵn có, dùng để đầu tư. Khoản vay chiếm tỷ lệ cao đồng nghĩa với việc bạn sử dụng đòn bẩy tài chính lớn. Nếu biết chớp thời cơ, có quyết định đúng đắn thì đòn bẩy tài chính sẽ giúp bạn sở hữu những bất động sản mang lại nguồn lợi nhuận cao trong tương lai; ngược lại, điều này sẽ trở thành gánh nặng nợ nần.

Đây là bài toán đi vay nên nếu sử dụng cách thức huy động vốn vay, bạn phải tự tìm cho mình lời giải trong từng trường hợp cụ thể. Để an toàn, các chuyên gia tài chính khuyên bạn không nên vay quá 30% tổng giá trị bất động sản đầu tư.

3.5 Lựa Chọn Những Dự Án BĐS Có Giá Trị Tương Đối Như Nhà Ở

Đầu tư vào bất động sản cho thuê nhà ở vào những phân khúc như: mua chung cư, mua nhà.. là những loại hình có giá trị tương đối, không quá cao và khả năng thanh toán cũng không quá phức tạp. Hơn thế, đây là một xu hướng đầu tư đáp ứng được nhiều nhu cầu về nhà ở giá rẻ và tầm trung của con người ngày nay.

Chắc chắn, nhà đầu tư sẽ gặp ít rủi ro hơn so với những loại hình kinh doanh mua bán bất động sản có giá trị cao cấp để cho thuê.

3.6 Kích Thước Và Độ Phức Tạp Của BĐS Cho Thuê Tăng Lên Thì Lợi Nhuận Mang Lại Cũng Có Độ Hấp Dẫn Cao Hơn

Các lựa chọn tài chính cho các tòa nhà lớn, khu thương mại, công nghiệp, du lịch… đòi hỏi phải có một nguồn vốn lớn và chấp nhận những áp lực khác như quản lý, bảo trì, khách hàng…

Thành quả mà các nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp thu được từ việc đầu tư vào những dự án này là lợi nhuận tổng thể cao, bởi giá trị cho thuê từ những bất động sản này khá cao và có tính ổn định do người thuê thường là dài hạn.

3.7 Chỉ Đầu Tư Khi Đã Thật Sự Am Hiểu Về BĐS Cho Thuê

Cũng giống như những loại hình kinh doanh khác, chỉ nên tham gia khi đã thực sự am hiểu về nó. Người xưa có câu “biết mình biết ta, trăm trận trăm thắng” – nghĩa là việc đầu tư sẽ đem lại an toàn và hiệu quả cao tỷ lệ thuận với việc nhà đầu tư có nắm rõ lĩnh vực mà mình sẽ “tham chiến” hay không để có thể đưa ra những nhận định đúng và giải quyết những vấn đề phát sinh một cách hợp lý và khoa học nhất.

Đầu tư bất động sản cho thuê không phải là lĩnh vực dành cho tất cả mọi người, đặc biệt là những người nhút nhát. Nếu bạn nắm rõ những nguyên tắc “vàng” này và mạo hiểm vào thời điểm thị trường bùng nổ thì hãy chắc chắn rằng bạn cũng có thể vượt qua chúng bất cứ lúc nào.

4. NHỮNG RỦI RO KHI ĐẦU TƯ VÀO BẤT ĐỘNG SẢN CHO THUÊ

4.1 Rủi Ro Về Lựa Chọn Đơn Vị Tư Vấn Xây Dưng Thiếu Kiến Thức Về BĐS Cho Thuê

Đây có thể nói là rủi ro số 1 khi đầu tư vào 1 dự án bất động sản cho thuê nào đó. Không riêng gì đầu tư bất động sản cho thuê ngay cả việc xây dựng nhà cửa thông thường việc lựa chọn được 1 đơn vị xây dựng đủ uy tín, đủ năng lực để phát triển dự án quyết định đến thành bại của việc đầu tư bất động sản cho thuê. Giữa ma trận các công ty xây dựng đang hoạt động tại Đà Nẵng thật không hề dễ để anh/chị có thể chọn được đơn vị nào “thực sự” tốt. Nếu chọn sai anh/chị sẽ phải trả giá đắt:

  • Tư duy xây dựng nhà ở và nhà cho thuê khác nhau hoàn toàn. Nhà ở phục vụ cho nhu cầu, sở thích cá nhân. Nhà cho thuê phục vụ mục đích “cung cấp môi trường” sống hoặc làm việc.
  • Chất lượng của không gian kiến trúc lệ thuộc và chất lượng thi công công trình. Những ý kiến và lời phàn nàn, trái với nhiều người dự kiến, khuynh hướng về vấn đề diện tích chật hẹp mà thiên về chất lượng hoàn thiện căn hộ và về hoàn thiện kỹ thuật lẫn thẩm mỹ.
  • Một đơn vị tư vấn và xây dựng BĐS cho thuê “tốt” sẽ đảm bảo tất cả những gì cam kết với khách hàng như tiến độ dự án đảm bảo, cam kết lợi nhuận tối thiểu, pháp lý dự án, quản lý vận hành và kinh doanh về sau…
  • Ngược lại 1 đơn vị “xấu” sẽ dẫn đến chậm tiến độ, chậm bàn giao, thủ tục pháp lý bị bỏ ngỏ, khả năng khai thác vận hành sau này kém, lợi nhuận cam kết có thể bị vỡ. Và trường hợp xấu nhất là dự án được đưa vào khai thác không được như kỳ vọng.
  • Chưa hết, các công ty thiết kế xây dựng thông thường. Thoạt đầu các phân tích về diện tích sử dụng, ước lượng giá thành cho thuê đều có vẻ hợp lý. Nhưng, khi dự án được hoàn thành và bàn giao lại cho anh/chị. Ai sẽ là người tìm khách thuê? Ai là người đảm bảo các cam kết về giá cho thuê như những ngày đầu đã định?

4.2 Rủi Ro Về Tính Thanh Khoản Dự Án

Đây là yếu tố vô cùng quan trọng khi cân nhắc và tính toán lựa chọn 1 kênh đầu tư, đặc biệt là đầu tư vào bất động sản. Tính thanh khoản hiểu 1 cách đơn giản nhất là khả năng chuyển đổi thành tiền khi cần.

Tính thanh khoản phụ thuộc vào tỉ suất lợi nhuận thực tế hằng năm > hay = mức lợi nhuận cam kết tối thiểu của đơn vị tư vấn đầu tư.

  • Nếu công suất khai thác cao, giá cho thuê/m2 tốt >> Lợi nhuận cao hơn con số cam kết tối thiểu >> Thanh khoản cao và bán lời so với giá gốc khi đầu tư. Và ngược lại…
  • Nếu công suất khai thác thấp, giá cho thuê/m2 thấp >> Lợi nhuận sau thời gian cam kết thấp hơn mức tối thiểu ban đầu nhiều >> Thanh khoản khó.

4.3 Rủi Ro Về Khả Năng Khai Thác Vận Hành BĐS Cho Thuê

Yếu tố thứ 3 này cũng vô cùng quan trọng khi xem xét đầu tư Bất động sản cho thuê. Khả năng khai thác kinh doanh của dự án sau khi bàn giao quyết định đến công suất cho thuê, giá cho thuê/m2 và lợi nhuận hằng năm của nhà đầu tư.

Có 5 điều anh/chị cần đặc biệt chú ý để ngăn ngừa rủi ro về khả năng khai thác sau này của Bất động sản cho thuê đó là:

  • Công suất cho thuê trung bình/năm của khu vực dự án dựa vào các đơn vị khảo sát thị trường độc lập quốc tế như Savills, CBRE,.. các năm qua là bao nhiêu %?
  • Công suất cho thuê thực tế trong 3 năm vừa qua của thương hiệu đơn vị vận hành khai thác dự án đó là bao nhiêu %?
  • Nguồn cung Bất động sản cho thuê của khu vực trong tương lai khi dự án đi vào khai thác là như thế nào?
  • Giá cho thuê thực tế tương đương quanh khu vực dự án Bất động sản cho thuê đang là bao nhiêu 1m2/đêm?
  • Tỉ lệ % chi phí vận hành khai thác trung bình của đơn vị vận hành đó đối với các loại hình văn phòng, căn hộ,… tương tự trong khu vực và trên cả nước là bao nhiêu?

4.4 Rủi Ro Về Lãi Suất Ngân Hàng Tương Lai Biến Động Khi Đầu Tư BĐS Cho Thuê

Yếu tố này cần đặc biệt lưu ý đối với các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá nhiều đó là vay vốn ngân hàng. Thông thường khi tính bài toán đầu tư với kinh nghiệm của tôi thì vốn tự có của anh/chị phải đạt từ 50% trở lên mới nên đầu tư. Nhiều anh/chị chỉ có lượng vốn ban đầu từ 30% đến 40% phần còn lại vay ngân hàng tới 60% – 70% giá trị dự án thì chúng tôi thấy khá nhiều rủi ro liên quan đến lãi suất ngân hàng trong tương lai.

Thực tế trong các bảng tính dòng tiền đầu tư gửi cho khách hàng của các bạn tư vấn ngân hàng mọi thứ đều được tô hồng 1 cách hấp dẫn nhất.

Từ mức lãi suất khi tính toán lợi nhuận để bù lại lãi suất và nợ gốc đều hằng năm là của hiện tại năm 2017. Biến động lãi suất ngân hàng không ai biết trước tương lai như thế nào.

Mức lãi suất cho vay đầu tư bất động sản trung bình hiện tại đang khoảng 10% – 11%/năm. Trong khi đó với cam kết lợi nhuận từ Bất động sản cho thuê thường cố định 10% đến 15%/năm trong 10 năm đến 15 năm. Như vậy nếu lãi suất ngân hàng biến động lớn rủi ro thuộc về nhà đầu tư.

==>>Xem Ngay: Tổng Hợp Các Bài Viết Hay Nhất Của Danangchothue

Qua bài viết trên, Dangnangchothue.com hi vọng có thể cung cấp cho bạn thông tin đầy đủ nhất về đầu tư bất động sản cho thuê trước khi bạn quyết định có tham gia và trở thành nhà đầu tư hay không. Chúc bạn thành công.

Bình luận

Đang tải dữ liệu...

Chia sẻ thông tin