Một Số Loại Hình Đầu Tư Bất Động Sản Mà Các Chủ Đầu Tư Cần Biết

13/11/2019         - Nguồn: Bảo Đại - Đánh giá:

Bất động sản là một trong những kênh đầu tư mang lại hiệu suất sinh lời cao và được rất nhiều người quan tâm hiện nay. Tuy nhiên muốn đầu tư một cách hiệu quả, không để tiền mất tật mang thì bạn phải hiểu đúng về nó. Hôm nay chúng tôi xin mang đến bạn đọc những loại hình bất động sản phổ biến ở Việt Nam, hy vọng mang đến cho bạn cái nhìn tổng quát và chọn ra cho mình một loại hình phù hợp tại mỗi giai đoạn cụ thể.

ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ GÌ?

Đầu tư bất động sản là khái niệm dùng để chỉ những người có nguồn vốn, họ tham gia phát triển các loại hình bất động sản khác nhau (mua đi bán lại), sau một thời gian (dài hoặc ngắn), các bất động sản trở thành tài sản bị động giúp nhà đầu tư thu được lợi nhuận cao hơn.

Về bản chất, việc đầu tư bất động sản cũng giống như các hoạt động kinh doanh mua bán thông thường. Bạn mua bất động sản với một mức giá thấp và bán lại với giá cao hơn để thu được lợi nhuận từ khoản chênh lệch đó.

Ví dụ: Bạn mua 1 mảnh đất ở quận Hải Châu với giá 3,2 tỷ đồng, 2 năm sau, bạn bán mảnh đất đó với giá 3,7 tỷ đồng, khoản chênh lệch là 500 triệu đồng, đó là một cách đầu tư bất động sản.

Các loại đầu tư bất động sản nghe thì có vẻ dễ, như rót mật vào tai. Nhưng thực tế đã có không ít nhà đầu tư phải lao đao, điêu đứng vì đổ vốn vào lĩnh vực này. Bởi đây là lĩnh vực yêu cầu phải có kiến thức chuyên môn cao và sự nhanh nhạy nhất định với thị trường

CÁC LOẠI HÌNH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

1. Đầu Tư Vào Căn Hộ Chung Cư

Trước tình hình quỹ đất ở các thành phố lớn ngày càng thu hẹp như hiện nay, đầu tư căn hộ chung cư đang trở thành xu hướng đầu tư bất động sản tuy mới phát triển trong khoảng 10 năm trở lại đây nhưng cực kỳ tiềm năng. Thị trường bất động sản căn hộ phát triển nhộn nhịp với nhiều phân khúc từ bình dân đến cao cấp. Các dự này thường toạ lạc tại những vị trí tốt với tiện ích sống đầy đủ và tiện nghi. Chính vì vậy, loại hình đầu tư căn hộ chung cư ngày càng thu hút trong mắt của các nhà đầu tư.

Ưu Điểm Của Đầu Tư Căn Hộ Chung Cư:

  • Phương thức thanh toán linh hoạt, có thể trả góp nhiều đợt. Hiện nay, các dự án căn hộ chung cư( đầu tư căn hộ dạng sơ cấp) thường được ngân hàng hỗ trợ cho vay với lãi suất hấp dẫn.
  • Nhu cầu thuê căn hộ đang lớn, nhất là ở các thành phố lớn.
  • Đầu tư căn hộ chung cư có thể sinh lợi nhanh chóng bằng hình thức đầu tư " lướt sóng".
  • Tính thanh khoản tốt. Nếu cho thuê đối với đầu tư căn hộ dạng thứ cấp, khả năng sinh lợi sẽ đều đặn và ổn định hàng tháng.

Nhược Điểm Của Đầu Tư Căn Hộ Chung Cư:

  • Nhiều dự án căn hộ chung cư bị "thổi phồng" giá trị quá mức so với thực tế.
  • Chu kỳ giá tăng nhẹ, ít có biến động tăng vọt.
  • Nhà đầu tư cần mất nhiều thời gian để tìm hiểu thị trường.

2. Đầu Tư Vào Đất Nền

Được hình thành và phát triển sớm nhất và tồn tại lâu nhất. Bắt đầu hình thành và đươc kinh doanh từ năm 1993, nhưng cho đến thời điểm hiện tại đất nền vẫn là hình thức đầu tư mang lại lợi nhuận cao nhất đối với giới đầu tư bất động sản. Tuy nhiên hình thức này vẫn còn tồn tại một số mối nguy khiến cho giới đầu tư.

Ưu Điểm Của Đầu Tư Đất Nền:

  • Là một trong những loại hình đầu tư vốn ít, tiềm năng nhất hiện nay.
  • Lợi nhuận kỳ vọng đạt gấp 2 - 3 lần lãi suất ngân hàng.
  • Khả năng sinh lời, thanh khoản tốt hơn nhà phố, đặc biệt là những khu vực đang có cơ sở hạ tầng hoàn thiện. Lợi nhuận của đất nền trong 1 năm thường không thấp hơn 15%.
  • Khả năng rớt giá của loại hình này khá thấp do ít chịu tác động xấu theo chu kỳ tăng trưởng của thị trường.
  • Quỹ đất đô thị ngày càng hạn hẹp, tài nguyên đất không tăng thêm, tạo điều kiện cho đầu tư đất nền phát triển mạnh.
  • Là loại hình đầu tư ít bị chi phối bởi giá trị ảo do quảng cáo.
  • Nếu đất nền có sổ đỏ, sẽ được ngân hàng thẩm định giá cho vay từ 50 - 60%, thậm chí ở mức cao nhất đạt tới 70%.

Nhược Điểm Của Đầu Tư Đất Nền:

  • Tính pháp lý ở một số khu vực đất nền vẫn chưa rõ ràng khiến nhà đầu tư dễ gặp rủi ro khi đầu tư.
  • Đất nền có vị trí càng đẹp, khả năng thanh khoản cao thì giá càng mắc, mất nhiều vốn đầu tư. Ngược lại, nếu không có vị trí đẹp thì thường khó bán, phải "chôn" vốn lâu.
  • Đất nền chỉ thật sự tăng trưởng nếu nằm trong khu vực phát triển đô thị, hạ tầng giao thông đồng bộ, kinh tế vùng phát triển, quy hoạch bài bản.

3. Đầu Tư Vào Bất Động Sản Nghỉ Dưỡng

Tại thời điểm hiện tại, đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng không còn là khái niệm xa lạ gì đối với các nhà đầu tư. Đặc biệt khi ngành du lịch Việt Nam đang có những bước chuyển mình mạnh mẽ, không chỉ thu hút khách du lịch trong nước mà còn cả lượng khách quốc tế đông đảo. Chính vì vậy, kéo theo sự phát triển của loại hình đầu tư bất động sản nghĩ dưỡng nhằm đáp ứng nhu cầu cư trú và nghỉ dưỡng cho du khách. 

Ưu Điểm Của Đầu Tư Bất Động Sản Nghỉ Dưỡng:

  • Bất động sản nghỉ dưỡng có thể dùng để ở, vừa có thể dùng để kinh doanh sinh lời theo hình thức tự kinh doanh hoặc cho một bên thuê kinh doanh.
  • Khá đặc thù so với những loại hình khác nên sở hữu nhiều tiềm năng mà các loại hình đầu tư khác không có được.
  • Có sức hút mạnh mẽ trong giới đầu tư vì khả năng sinh lời kéo dài. Mức lợi nhuận cam kết của loại hình này từ 8 - 14% kéo dài từ 8 - 10 năm.
  • Theo ghi nhận, lượng khách du lịch càng ngày càng cao do sự phát triển của xã hội. Đồng thời số đường bay quốc tế được cải thiện tạo nguồn thu lớn cho loại hình đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng này.

Nhược Điểm Của Đầu Tư Bất Động Sản:

  • Lợi nhuận phụ thuộc vào biến động của thị trường du lịch.
  • Vốn đầu tư cao tuỳ thuộc vào địa điểm du lịch vì các bất động sản nghỉ dưỡng, nhất là những bất động sản có view biển hoặc ở ven biển thường có giá rất cao.
  • Bất động sản nghỉ dưỡng thường vướng mắc nhiều khó khăn về pháp lý.

4. Đầu Tư Vào Nhà Phố

Ngoài loại hình đầu tư bất động sản căn hộ chung cư, một hình thức đầu tư bất động sản được khá nhiều nhà đầu tư chọn lựa hiện nay đó là nhà phố. Đây là loại hình đầu tư không mới nhưng chưa hề giảm nhiệt vì nguồn cầu luôn tốt.

Ưu Điểm Của Đầu Tư Nhà Phố:

  • Nhà phố vừa có thể sử dụng để ở, vừa có thể kinh doanh hoặc cho thuê mặt bằng kinh doanh. Như vậy, có thể thấy giá trị sử dụng của loại hình đầu tư nhà phố khá cao.
  • Nhu cầu cao, đặc biệt là những khu vực có vị trí đẹp trong thành phố.
  • Thu nhập ổn định hàng tháng tốt hơn so với những loại hình khác vì nhu cầu tìm thuê nhà phố để mua bán kinh doanh luôn luôn có.
  • Tính pháp lý thường được đảm bảo rõ ràng và đầy đủ hơn so với loại hình đầu tư đất nền.

Nhược Điểm Của Đầu Tư Nhà Phố:

  • Đầu tư nhà phố thường có vốn đầu tư cao, vì giá nhà phố thường cao hơn nhiều so với nhà trong hẻm bình thường. Đặc biệt, nhà phố tại những con đường lớn, vị trí đẹp thì giá càng cao.
  • Diện tích nhà phố nhỏ sẽ gây khó khăn trong việc tách sổ để đứng tên riêng.
  • Lợi nhuận và thanh khoản của loại hình này chịu ảnh hưởng từ sự biến động của thị trường bất động sản, khó tự điều chỉnh giá theo mong muốn.

5. Đầu Tư Vào Shophouse Và Officetel

Shophouse hay còn có tên gọi khác là nhà phố thương mại. Đây là mô hình nhà kiểu mới, gồm nhà ở kết hợp với cửa hàng kinh doanh. Mặc dù đây là loại hình có lịch sử lâu đời và phổ biến trên thế giới nhưng tại Việt Nam, Shophouse chỉ vừa xuất hiện và nở rộ cách đây vài năm cùng với các dự án bất động sản và đang trở thành xu hướng đầu tư bất động sản mới.

 

Ưu Điểm Của Đầu Tư Shophouse:

  • Đây là loại hình đầu tư có giá trị thương mại lớn.
  • Tính thanh khoản của sản phẩm cao.
  • Doanh thu từ cho thuê cao. Tỉ lệ khai thác của các căn shophouse theo thống kê lên tới khoảng 8 - 12%/ năm.
  • Nguồn cung còn khan hiếm chỉ chiếm từ 3 - 5%.

Nhược Điểm Của Đầu Tư Shophouse:

  • Giá cao hơn nhiều so với các căn hộ thông thường.
  • Thời gian sở hữu Shophouse chỉ khoảng 50 năm. Riêng dự án Masteri Millennium quyền sở hữu lên tới 99 năm.

Căn hộ Officetel là một loại hình đầu tư bất động sản mới nhưng vô cùng hấp dẫn đối với các nhà đầu tư vì mức độ lợi nhuận của nó đem lại. Có thể nhận định, loại hình đầu tư căn hộ Officetel sẽ đón đầu xu hướng đầu tư bất động sản trong những năm tới do nhu cầu sử dụng căn hộ văn phòng đa năng vừa có thể ở, vừa có thể sử dụng làm văn phòng.

Ưu Điểm Của Đầu Tư Căn Hộ Officetel:

  • Diện tích thường nhỏ, chỉ từ 25 - 50m2 nên giá bán thấp hoặc không quá cao.
  • Lợi nhuận cho thuê hấp dẫn, cao hơn so với cho thuê các loại căn hộ thông thường.
  • Được sử dụng địa chỉ để đăng ký doanh nghiệp.
  • Cho phép sử dụng bảng tên công ty trước căn hộ và lễ tân.

Nhược Điểm Của Đầu Tư Căn Hộ Officetel:

  • Diện tích nhỏ không phù hợp với cá nhân muốn lưu trú lâu dài.
  • Quyền sở hữu chỉ 50 năm. Riêng dự án Masteri Millennium quyền sở hữu lên tới 99 năm.
  • Chi phí vận hành căn hộ Officetel cao hơn các loại căn hộ khác.

6. Đầu Tư Vào Phòng Trọ Cho Thuê

Nhu cầu thuê phòng trọ hiện nay rất lớn, đặc biệt tập trung ở các thành phố lớn do thị trường việc làm cao. Bên cạnh tính ổn định cao và tiềm năng lớn, đầu tư cho thuê phòng trọ cũng tiềm ẩn không ít rủi ro.

Ưu Điểm Của Đầu Tư Phòng Trọ Cho Thuê:

  • Nguồn cầu luôn lớn nhất là tại các thành phố lớn như Đà Nẵng và TP.HCM.
  • Doanh thu ổn định hàng tháng, không chịu biến động của thị trường bất động sản.
  • Ngoài nguồn tiền thu về hàng tháng từ tiền cho thuê phòng trọ, còn có tiềm năng gia tăng giá trị bất động sản.

Nhược Điểm Của Đầu Tư Phòng Trọ Cho Thuê:

  • Phải đóng thuế chiếm 10% doanh thu, bao gồm 5% thuế thu nhập cá nhân và 5% doanh thu.
  • An ninh phức tạp, khó kiểm soát khách thuê, có thể gây nên những tệ nạn, nguy hiểm ảnh hưởng đến số lượng người thuê.
  • Khả năng sinh lời thấp.
  • Có thể tốn nhiều thời gian để thu tiền, hoặc bị quỵt tiền thuê gây thất thu.
  • Chi phí để bảo trì phòng trọ nhiều.

7. Đầu Tư Vào Nhà Xưởng

Trong xu hướng mở rộng và phát triển thị trường, các doanh nghiệp đều có nhu cầu tìm mua hoặc thuê nhà xưởng hay nhà kho để hoạt động sản xuất. Đặc biệt, các doanh nghiệp vừa và nhỏ, doanh nghiệp nước ngoài thường tìm đến các khu nhà xưởng xây sẵn để tiết kiệm chi phí ban đầu và hạn chế rủi ro. Đầu tư nhà xưởng bán hoặc cho thuê đang trở thành loại hình đầu tư hấp dẫn các nhà đầu tư tham gia.

Ưu Điểm Của Đầu Tư Nhà Xưởng:

  • Giá thuê đất công nghiệp đang tăng cao trong thời gian gần đây.
  • Lợi nhuận cho thuê nhà xưởng cao hơn những loại hình khác.

Nhược Điểm Của Đầu Tư Nhà Xưởng:

  • Tiềm năng nhưng cần nguồn vốn dài hạn.
  • Thời gian thu hồn vốn rất chậm, ít nhất cũng phải mất 10 năm để thu hồi vốn.
  • Khó tìm quỹ đất lớn.
  • Thủ tục khó khăn, pháp lý không hỗ trợ các nhà đầu tư.

8. Đầu Tư Vào Đất Nghĩa Trang

Loại hình này mới manh nha xuất hiện một loại hình mà “Người mua sẽ không dùng, người bán sẽ không dùng, mà người dùng đôi khi không biết”.Tuy mới chỉ xuất hiện trong thời điểm gần đây nhưng có thể trong thời gian sắp tới loại hình này sẽ phát triển mạnh vì quan niệm của người Á Đông ” Người chết cũng cần có một ngôi nhà hoành tráng “.

Ưu Điểm Của Đầu Tư Đất Nghĩa Trang:

  • Loại hình đầu tư thị trường ngách này không bị biến động bởi chu kỳ bất động sản.
  • Lợi nhuận cao, có dự án ghi nhận lợi nhuận lên đến 40 - 100%.
  • Nguồn cung tương đối ít nhưng nhu cầu thì không đổi.
  • Vốn đầu tư vừa túi tiền và sản phẩm đa dạng.
  • Thường sẽ được chủ đầu tư hỗ trợ thanh khoản ra hàng cho các nhà đầu tư.
  • Cơ chế thoáng, mở cửa về hành lang pháp lý.
  • Chất lượng sống ngày càng cao cùng quan niệm sống của người Việt Nam luôn hướng về cội nguồn, muốn lo chu toàn nơi an nghỉ cho người đã khuất tạo điều kiện tiềm năng phát triển loại hình đầu tư hoa viên nghĩa trang.

Nhược Điểm Của Đầu Tư Đất Nghĩa Trang:

  • Rủi ro từ đầu tư hoa viên nghĩa trang gần như rất thấp hoặc không có.
  • Chịu ảnh hưởng bởi yếu tố quy hoạch của nhà nước.
  • Quan niệm đầu tư của người Việt Nam còn khá ngần ngại đối với loại hình hoa viên nghĩa trang này.

NHỮNG RỦI RO TIỀM ẨN KHI ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

1. Rủi Ro Về Pháp Lý/Chính Sách

Đối với chủ đầu tư bất động sản, rủi ro pháp lý là rủi ro lớn nhất của người làm bất động sản. Việc đặt bút ký sẽ khiến chủ đầu tư bước vào một cuộc phiêu lưu, sa lầy hoặc thành công rực rỡ. Hiện nay, việc săn tìm quỹ đất để nhảy vào thị trường tiến lên cùng sóng khiến nhiều nhà đầu tư chấp nhận rủi ro để theo đuổi những mục tiêu cao cả. Câu chuyện về đền bù đất, giải tỏa mặt bằng, đất công không qua đấu giá hay đơn giản là việc thay đổi thuế đất khiến nhiều chủ đầu tư lao đao, hay đơn giản là việc mua đất cá nhân với giấy tờ không hợp lệ, tin tưởng "ai đó làm trong cơ quan nhà nước" góp vốn đầu tư vào đất trên giấy, giấy tờ giả hoặc mua đất thuộc khu vực giải tỏa sẽ khiến người mua có thể bị thiệt hại nặng hoặc mất trắng.

Vì vậy trước khi đầu tư, người mua cần tìm hiểu kỹ mọi vấn đề trước khi đặt bút ký, bạn nên tham khảo những người làm trong ngành luật như luật sư để giảm rủi ro.

2. Rủi Ro Về Mặt Quy Hoạch

Nhiều người đầu tư theo kiểu đón đầu tức là nhìn quy hoạch để đoán định xu hướng theo kiểu "chỗ này chuẩn bị có đường dự phóng", "chỗ kia quy hoạch trung tâm thương mại, chợ, trường học", "chuẩn bị có nhà đầu tư lớn đầu tư vào khu vực". Tuy nhiên, nhiều người vỡ mộng vì câu chuyện mua xong 10 năm hạ tầng vẫn không thay đổi, đôi khi còn đi lập Group để kiện chủ đầu tư, rồi thị trường lên khiến người đó sốt ruột bán đất này, mua đất kia sau đó quay lại thì không mua được miếng nào vì giá đất lên quá nhanh.

Việc hạ tầng xây dựng sẽ ảnh hưởng ít nhiều tới bất động sản khu vực đó tuy nhiên, việc đầu tư đó thành công chỉ dành cho những nhà đầu tư trung và dài hạn có tầm nhìn xa. Vì vậy, trước khi đầu tư bạn hãy thu thập đầy đủ thông tin trước khi ra quyết định, tránh đầu tư theo tin đồn hoặc đám đông.

3. Rủi Ro Về Mặt Tài Chính

Ngân hàng bơm nhiều tiền vào thị trường, tuy nhiên nhiều năm trở lại đây ngành ngốn nhiều vốn lại là ngành bất động sản. Ngành sản xuất chưa được nhận nhiều nguồn vốn đặc biệt những người làm kinh doanh nhỏ. Nhiều nhà kinh doanh sản xuất nhỏ thấy việc đi đầu tư đất sinh lời nhanh trong thời gian ngắn thậm chí bỏ bê việc sản xuất kinh doanh đi lướt lát cùng anh em khắp nơi. Khi tín dụng bất động sản siết lại tình trạng đầu cơ sẽ giảm nhưng nếu ngân hàng siết luôn thì lãi suất sẽ đẩy lên mạnh khiến nhiều người mua bất động sản bằng vốn vay sẽ bị thiệt hại nặng nề. Thực tế năm 2011 lạm phát Việt Nam cao thứ 2 thế giới đạt 17.15% có thể coi là ví dụ về rủi ro.

Vì vậy bạn không nên bỏ hết tiền của mình để đầu tư bất động sản theo kiểu được ăn cả ngã về không. Hãy cân nhắc việc cân bằng giữa vốn sở hữu và vốn vay trước khi đầu tư. Việc sử dụng đòn bẩy tài chính tức là vay nhiều đôi khi khiến bạn bị rắc rối và ảnh hưởng nhiều tới lợi nhuận đầu tư nếu thanh khoản kém.

4.Rủi Ro Về Mặt Chính Trị

Việc ổn định chính trị rất quan trọng với người làm bất động sản và tài chính. Mỗi biến động nhỏ chính trị đều ảnh hưởng tới thị trường. Vì vậy bạn cũng cần quan tâm tới những yếu tố này nữa nhé.

Tất nhiên rủi ro luôn đi cùng với lợi nhuận giống như câu nói "trong nguy có cơ". Việc nhận định về rủi ro sẽ giúp bạn đầu tư bền vững hơn. Rất khó đánh giá về việc thế nào là đầu tư thành công vì đôi khi trong nhiều phi vụ đầu tư may mắn chiếm tới 90%.

Với những thông tin trên đây, Danangchothue.com hi vọng sẽ đem đến cho các bạn một chút kiến thức cơ bản về các loại hình đầu tư bất động sản và những rủi ro khi đầu tư vào bất động sản. Chúc các bạn thành công trên con đường đầy chông gai này!

Nếu bạn thích bài viết này, hãy chia sẻ với nhiều người hơn. Bạn cũng có thể đọc những bài viết hay nhất của website chúng tôi tại đường link dưới đây: 

 ==>>Xem Ngay: Tổng Hợp Các Bài Viết Hay Nhất Của Danangchothue

 

 

 

Bình luận

Đang tải dữ liệu...

Chia sẻ thông tin